Sfratto per morosità: Come funziona

Morosità dell’inquilino: lo sfratto unico rimedio. Ecco uno schema operativo per te.

Indispensabili carte in regola, un avvocato esperto in sfratti e velocità di esecuzione.

Sto vivendo un calvario. “Dopo un calvario di 2 anni sono rientrata in possesso della mia casa, trovandola distrutta mentre l’inquilino accampava ogni sorta di scusa per non pagare. Ancora oggi il calvario prosegue per recuperare l’affitto dovuto e intanto ho continuato a pagare tasse e spese di ristrutturazione. Sono terrorizzata all’idea di doverla riaffittare”.

Ti trovi o ti sei trovato in un caso come questo? Come te migliaia e migliaia le vittime delle inaccettabili lungaggini dei tribunali, spesso sommersi da vicende simili, che non tutelano pienamente il tuo sacrosanto diritto a veder soddisfatti i sudori di una vita. Gli immobili infatti si sono trasformati in una gatta da pelare piuttosto che in una fonte di sostentamento.

Se il tuo inquilino non paga quanto pattuito, e sempre che tu abbia registrato il contratto di locazione presso l’Agenzia delle Entrate, la legge ti mette a disposizione uno strumento particolare: lo sfratto per morosità, ovvero il procedimento più “veloce” attraverso il quale puoi rientrare in possesso del tuo immobile.

Dal punto di vista giuridico il punto di riferimento è l’art. 658, 1° comma del codice di procedura civile, secondo cui “il locatore può intimare al conduttore lo sfratto, anche in caso di mancato pagamento del canone di affitto alle scadenze, e chiedere nello stesso atto l’ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti”. Nota bene: con il termine “locatore” si indica il proprietario dell’immobile che lo “affitta” al “conduttore”, termine con il quale si intende l’inquilino. Il canone invece è il corrispettivo in denaro che viene pagato e che viene comunemente denominato “affitto”.

 Come agire per ottenere lo sfratto? Avvocato esperto e velocità di esecuzione. Tutto inizia con la scelta dell’avvocato al quale bisogna necessariamente rivolgersi visto che in questa materia l’assistenza legale è obbligatoria per legge. E hai bisogno di un avvocato esperto perchè, se da un lato è vero che la procedura è relativamente semplice, dall’altro solo chi è specializzato in sfratti può fare la differenza in termini di velocità di esecuzione e, quindi, rapidità di risultati.
Ciò, per il nostro Studio legale, è pane quotidiano!!!

 In cammino con il tuo avvocato verso lo sfratto: lo schema operativo per te

1. In presenza di un ritardo nel pagamento del canone di locazione è intanto buona norma intervenire immediatamente con una richiesta bonaria inviata a mezzo raccomandata. Con tale missiva, che può assumere le forme di una vera e propria diffida legale, richiedi all’inquilino il pagamento avvertendolo che in caso contrario sarai costretto a procedere con lo sfratto. Se l’arretrato dovesse ammontare già a due canoni non farti abbindolare dalle scuse accampate dall’inquilino ma agisci immediatamente per vie legali, evitando che si accumulino debiti che difficilmente saranno poi pagati.
2. L’avvocato, una volta ricevuto l’incarico, avvierà la procedura inviando all’inquilino quella che tecnicamente viene definita intimazione per convalida di sfratto per morosità, in altre parole un atto con il quale si chiede al Tribunale di decidere: a) la risoluzione del contratto di affitto, b) il rilascio dell’immobile entro una specifica data stabilita nel provvedimento; c) l’ordine di pagamento degli affitti arretrati (decreto ingiuntivo). In concreto con tale atto si informa l’inquilino che in una determinata data si terrà l’udienza nella quale il Giudice dovrà decidere sulla richiesta di sfratto e lo si invita a presentarsi al fine di difendersi.
3. L’inquilino ha il diritto di opporsi presentando le sue ragioni al Giudice, ma a questo diritto corrisponde il dovere per legge di pagare e poi avanzare le proprie ragioni. Qualora il giudice verifichi che la morosità denunciata dal proprietario è realmente sussistente questi dovrà “convalidare” lo sfratto, ovvero, sciogliere il contratto e fissare una data per l’inizio dell’esecuzione dello sfratto stesso. L’inquilino dovrà lasciare libero l’appartamento entro la predetta data e, qualora non lo faccia, il proprietario potrà iniziare il procedimento esecutivo che ha come obiettivo la liberazione dell’immobile anche attraverso l’ausilio della Polizia. Insieme alla convalida dello sfratto il Giudice emette anche un ordine di pagamento immediatamente esecutivo (ordine che viene definito ingiunzione).

Tu: “Quindi alle prime rate d’affitto non pagate posso richiedere lo sfratto?”. Si, in teoria negli sfratti riguardanti le abitazioni si può ricorrere al giudice non appena siano trascorsi 20 giorni di ritardo rispetto alla data di scadenza del canone mensile di locazione. (ad esempio se l’inquilino deve pagare l’affitto il 5 del mese, già dal 25 si può agire con lo sfratto). Nel caso di locazioni di immobili non abitativi (negozi, locali commerciali etc. etc.) è richiesto un mancato pagamento più grave della singola mensilità. Lo sfratto può essere fatto anche in caso di mancato pagamento delle rate di condominio quando il loro importo arrivi a sommare due canoni di locazione.

Tu: “E se l’ex inquilino non paga gli affitti arretrati come faccio a recuperarli?”. Questa può essere l’ulteriore nota dolente e ti dimostra che non puoi affrontare da solo questa situazione ma hai bisogno di un esperto che pianifichi ogni mossa. Infatti, se sei stato previdente ed hai scelto un inquilino con capacità economica, dopo aver ottenuto l’ingiunzione di pagamento, hai la possibilità di procedere al pignoramento del suo conto in banca, della sua auto o del suo stipendio. Trovandoti invece di fronte ad un nullatenente potrai solo limitare i danni visto che l’inquilino che non ha nulla da perdere avrà tutto l’interesse a restare in casa tua senza pagare.

Tu: “Ma chi paga le spese legali?”.Le spese legali le anticipa il locatore, ma il giudice le pone a carico dell’inquilino dal quale potrai recuperarle integralmente.

I tempi
Nella materia esiste una sola certezza: qualora sussista la morosità e l’inquilino non abbia valide ragioni per opporsi allo sfratto, nel giro di un mese dall’invio dell’atto si arriva alla convalida dello sfratto e, quindi, allo scioglimento del contratto di locazione (convalida che portata all’Agenzia delle Entrate consentirà di interrompere il pagamento delle tasse sui canoni). Altro discorso deve farsi per la fase di esecuzione dello sfratto, ovvero, per la liberazione dell’immobile dall’inquilino che non se ne va spontaneamente. In tal caso la durata della procedura cambia molto in dipendenza di alcuni fattori, tipo la città nella quale si trova l’immobile (ad esempio nelle grandi città è necessario un tempo maggiore) o le caratteristiche dell’inquilino (un eventuale invalido richiederà una procedura più complicata).

 Al nostro attivo abbiamo innumerevoli casi trattati e siamo riusciti a ridurre considerevolmente le conseguenze economiche per i proprietari grazie ad un’azione risoluta, avvalendoci per tempo di tutti gli strumenti consentiti dalla legge. Il tutto evidenziando ai proprietari, sin dalla prima consulenza gratuita, l’effettivo scenario che avevano di fronte e le soluzioni percorribili.

In definitiva, quali che siano i tempi della procedura, una cosa è certa: se l’inquilino non paga lo sfratto diventa una scelta obbligata non solo per tentare il recupero dell’immobile, ma specialmente per evitare di dover pagare le tasse su un affitto che non si percepisce e su un immobile del quale non si gode.

Tutelati sin dall’inizio
Una contromisura consigliabile rispetto a tutti questi rischi resta la prevenzione che si può realizzare già in sede di redazione del contratto di locazione: prevedendo forme di garanzia (non tanto la fideiussione che ormai nessuno ottiene quanto, ad esempio, la firma di un soggetto terzo che garantisca l’adempimento dell’inquilino) oppure scegliendo inquilini con una busta paga o con immobili intestati.

In tale scenario diventa fondamentale l’ausilio di un avvocato che, partendo dalla consapevolezza delle tante insidie che si nascondono nelle pieghe della procedura sia in grado di assisterti dalla redazione del contratto di locazione sino all’eventuale esecuzione dello sfratto.
Un avvocato al tuo fianco perché la gestione di un immobile non diventi un dramma.