La registrazione del contratto d’affitto. Rischi di nullità e sanzioni

Registrazione obbligatoria

Ai fini della validità ed efficacia dei contratti di locazione non è sufficiente la sola stipula ma, per una tutela effettiva nei confronti della parte che dovesse violare il contratto, è necessaria anche la registrazione del contratto.

Infatti, i contratti di locazione, qualora non siano registrati, sono irrimediabilmente affetti da nullità. Lo ha stabilito la Corte di Cassazione con la recente sentenza 23601/2017 precisando che:

1. La mancata registrazione del contratto di locazione di immobili è causa di nullità dello stesso;
2. In presenza di una nullità del contratto per (la sola) omessa registrazione, è comunque consentita una “sanatoria” attraverso la registrazione tardiva ad opera della parte che abbia interesse ad agire in giudizio;
3. È nullo il patto col quale le parti di un contratto di locazione di immobili ad uso non abitativo concordino occultamente un canone superiore a quello dichiarato; tale nullità vitiatur sed non vitiat, con la conseguenza che il solo patto di maggiorazione del canone risulterà insanabilmente nullo, a prescindere dall’avvenuta registrazione.

In buona sostanza, la Suprema Corte – imponendo l’obbligatorietà della registrazione – precisa che quando l’eventuale omissione fosse la sola causa di nullità, allora l’adempimento di registrazione tardiva assumerebbe un effetto sanante retroattivo.
Da questa opportunità, tuttavia, sia per le locazioni abitative che non, sarebbe esclusa qualsiasi registrazione tardiva di patti di maggiorazione occulta con la previsione di un canone superiore rispetto a quello indicato in contratto. In questo caso, infatti, si determinerebbe un’ipotesi di nullità insanabile del contratto.

Tipologie contrattuali e modalità di registrazione

Tu: “Volendo rispettare la legge, soprattutto per ragioni fiscali e di sicurezza, qual è la giusta procedura per la stipula e la registrazione?”
Come sottolineato in apertura, stipulare un contratto di locazione è di prioritario interesse sia sotto il profilo fiscale, sia per ragioni di garanzia nel rapporto presente e futuro con l’altra parte contrattuale.
Pertanto, non si può prescindere da una serie di norme e prescrizioni nel momento della redazione del contratto tanto che diventa auspicabile l’aiuto di un avvocato esperto in diritto immobiliare.

In base alle reciproche esigenze di affitto le soluzioni possono essere diverse tra nuovi modelli contrattuali e criteri di stipula: ad esempio l’uso abitativo a canone concordato, l’uso abitativo per esigenze transitorie, la tipologia per studenti universitari, fino a tutto il ramo commerciale. Ognuna di queste forme ruota attorno a specifiche regole e regimi fiscali.

Fatta la propria scelta, si prescrive la registrazione del contratto entro 30 giorni dalla stipula. Un adempimento che può effettuarsi in autonomia, recandosi presso uno degli uffici di competenza dell’Agenzia delle Entrate, oppure con modalità telematica affidandosi ad un delegato (legale, commercialista, Caf, agenzie immobiliari o consulenti del lavoro).

Per iniziare sono previste due tipi di tassazione in base alla preferenza individuale:

1. il Regime Ordinario che obbliga al versamento dell’imposta di registro (pari al 2% del canone annuo, moltiplicato per le annualità successive) e imposta di bollo (16 euro ogni 100 righe del testo del contratto)
2. il Regime Sostitutivo: relativo solo ai contratti di locazione ad uso abitativo, versando la cosiddetta cedolare secca che è una forma di tassazione forfettaria.

Che sia cartacea o telematica, la registrazione avviene nel modo seguente:

1. presentando il nuovo modello Rli2018;
2. pagando un’imposta di bollo da 16,00 euro ogni 100 righe di contratto;
3. ricevuta di pagamento imposta di registro da versare con modello F24 Elide se il contratto di affitto non prevede la cedolare secca;
4. allegando in unico file, una copia del contratto di locazione da registrare ed eventuale documentazione quale per esempio scritture private, mappe, Ape.

Come abbiamo visto è possibile ricorrere alla sanatoria della registrazione tardiva attraverso lo strumento del ravvedimento operoso che consente di regolarizzare la propria posizione con il fisco, in caso di mancato versamento dell’imposta di registro.

Per finire, è opportuno ricordare il regime di sanzioni amministrative previste per chi non registra, o per il parziale occultamento del corrispettivo e l’omesso o tardivo versamento dell’imposta di registro:

1. omessa registrazione del contratto: dal 120% al 240% dell’imposta dovuta;
2. parziale occultamento del canone: dal 200% al 400% della maggiore imposta dovuta;
3. tardivo versamento dell’imposta: 30% dell’imposta versata in ritardo.