Per il recente acquisto di un appartamento mi sono ritrovato tra le grinfie dell’ambiguo mondo delle agenzie immobiliari; in particolare esposto ad informazioni parziali sullo stato catastale dell’immobile e documentazione incompleta.
Con la giusta supervisione legale, la messa a disposizione di tecnici di parte, l’attenta preparazione dei testi per il compromesso ed il rogito e un incalzante confronto con l’agenzia sono riuscito a concludere una felice compravendita, ottenendo un significativo sconto sul prezzo d’acquisto e sulla provvigione di mediazione a titolo di risarcimento per via delle lungaggini che hanno pesato sull’erogazione del mutuo e il relativo tasso di interesse
Aumentano le responsabilità di controllo preliminare dell’acquirente
Un caso come quello descritto, con una soddisfacente soluzione per l’acquirente, si è reso possibile grazie alla preventiva assistenza da parte di un avvocato. Da aprile 2017, con la sentenza della Corte di Cassazione 8849/2017, la necessità di questa assistenza è diventata ancora più indispensabile laddove si sono ampliate le responsabilità in capo all’acquirente rispetto ad alcuni controlli; tanto più che l’eventuale sua impreparazione unita al fatto che le agenzie immobiliari tendono a tutelare i propri interessi rischiano di condizionare negativamente sia l’erogazione del mutuo che la stessa compravendita.
Punto di partenza è l’art. 1759 del codice civile che, al I comma, dispone che il mediatore deve comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione ed alla sicurezza dell’affare, che possono influire sulla conclusione di esso.
È frequente, infatti, che dopo la stipula del contratto preliminare di compravendita, il promissario acquirente venga a conoscenza dell’esistenza di vincoli giuridici che rendono il bene inalienabile o, comunque, lo espongono al rischio di azioni da parte di terzi.
In merito, la sentenza della Cassazione chiarisce che l’obbligo di informazione che incombe ai sensi dell’art. 1759 codice civile sul mediatore va commisurato alla normale diligenza alla quale è tenuto a conformarsi nell’adempimento della sua prestazione il mediatore di media capacità.
Ovverosia non rientra nei compiti ordinari dell’agente immobiliare lo svolgimento di fondamentali e specifiche indagini di tipo tecnico-giuridico, senza il conferimento di un particolare incarico. Ad esempio, la presenza di ipoteche sull’immobile o il suo corretto accatastamento.
I rischi sottostanti alle informazioni incomplete sono davvero tanti: si pensi a casistiche che riguardano “cambi di destinazione d’uso dei vani non aggiornati al catasto, aumenti di volumetrie non aggiornati o addirittura non autorizzati; in qualche caso anche nuove porzioni di fabbricato abusive.
Camere trasformate in bagni, verande illegali… Sono migliaia i casi in cui i privati non sono in possesso dell’atto di proprietà, magari perché il notaio non l’aveva spedito subito e si sono scordati di richiederlo e sono tanti coloro i quali hanno effettuato dei lavori regolarmente denunciati al Comune, senza poi comunicarlo al catasto; ancor di più sono i casi nei quali manca il progetto dell’immobile.
Un passaggio che non va in automatico, ma che deve essere espletato a fine lavori e comporta un costo in più, anche di 6-700 euro”. (Il Sole 24 Ore)
Tu: “Come mi proteggo con efficacia in questa situazione?”
Non devi avere fretta solo perché intravedi l’affare: la prevenzione è tutto e non sono mai sufficienti i primi controlli di rito per poter avere la certezza che tutto sia in regola e si possa procedere felicemente.
Da promissario-acquirente, in molti casi privo delle necessarie competenze tecniche o di indagine, sei certamente la controparte debole rispetto al promissario-venditore o all’agenzia immobiliare.
Pertanto, soprattutto alla luce di disposizioni di legge e non più di sola opportunità, è imprescindibile affidarsi ad un avvocato esperto in diritto immobiliare prima di firmare un qualunque minimo impegno.
In questo modo sarà possibile procedere con libertà di azione, passo dopo passo, attivando tutti quei controlli preventivi che solo esperti del ramo possono effettuare. È infatti ormai consolidata la possibilità di avvalersi in un pacchetto unico di tutte le professionalità tecniche per quella che è una vera e propria indagine sull’immobile stesso con sicurezza e rapidità.
Per te, quindi, una completa Due Diligence in ambito di compravendite immobiliari con cui determinare la conformità degli immobili ai requisiti normativi e qualitativi: in particolare verifica edilizia, urbanistica, impiantistica e catastale. Un’attività che va messa in atto precedentemente alla fase di acquisto con l’obiettivo di individuare i potenziali rischi della compravendita così da consentirne la doverosa considerazione nella stesura dei contatti attraverso la modulazione del prezzo e delle clausole di garanzia.
