Ho recentemente acquistato un immobile da destinare a fonte di reddito. Vorrei affittarlo nel rispetto della legge, soprattutto per la mia sicurezza con il fisco e nel rapporto con gli eventuali inquilini. Quale sarebbe la scelta migliore?
A prescindere dal profilo fiscale è di prioritario interesse stipulare un contratto di locazione che ti garantisca in quanto locatore; infatti l’assenza di un contratto o la cattiva redazione dello stesso rischia di trasformare una legittima aspettativa di reddito in una vera e propria odissea.
È chiaro che non basta una stretta di mano, ma neanche una paginetta striminzita. Essendo invece necessario districarsi in un universo di norme e prescrizioni, è auspicabile l’aiuto di un avvocato esperto in diritto immobiliare.
Accanto allo schema classico di contratto di locazione abitativa – connotato da una durata di anni 4 più rinnovo di altri 4 (rinnovo che può essere evitato dal locatore solo in alcuni casi tassativamente indicati dalla legge), a canone liberamente concordato tra le parti e la possibilità per il locatore di ricorrere al regime fiscale di “cedolare secca” – il legislatore ha elaborato altre forme contrattuali con l’obiettivo di allentare la tensione abitativa, specialmente nei grandi centri urbani, agevolando i proprietari che decidano di applicare tariffe agevolate.
È quindi opportuno rammentare che con un recente Decreto del Ministero delle Infrastrutture e Trasporti dello scorso 16 gennaio si è intervenuti in tale materia attraverso la predisposizione o integrazione dei seguenti modelli contrattuali:
1. Uso abitativo a canone concordato
questa formula si differenzia dal contratto di affitto a canone libero o di mercato in quanto si fissa un canone che non può superare il valore massimo stabilito dagli accordi territoriali stipulati dalle sigle sindacali degli inquilini e dei locatori insieme alle istituzioni pubbliche coinvolte. Tali accordi introducono una serie di parametri in virtù dei quali poter quantificare il canone di locazione in relazione ai singoli immobili. Nella definizione del canone effettivo si tiene quindi in considerazione:
– la tipologia dell’alloggio;
– lo stato manutentivo dell’alloggio e dell’intero stabile;
– le pertinenze dell’alloggio (posto auto, box, cantina, ecc.);
– gli spazi comuni (cortili, aree a verde, impianti sportivi interni, ecc.);
– la dotazione di servizi tecnici (ascensore, tipologia del riscaldamento, prestazione energetica, condizionamento d’aria, ecc.);
– il mobilio.
La durata può essere di 3 anni + 2 di rinnovo (o 3) o, qualora gli inquilini siano studenti universitari, di 6 mesi e fino a 3 anni. Questa tipologia di contratto prevede vantaggi sia per gli affittuari (canone inferiore a quello di mercato, detrazioni fiscali ai fini Irpef nel caso in cui l’immobile diventi residenza principale) che per i proprietari (agevolazioni fiscali sotto forma di cedolare secca al 10% anziché quella al 21% prevista per i canoni liberi).
2. Uso abitativo per esigenze transitorie non turistiche
Il contratto di locazione di natura transitoria ha una durata minima di un mese e una durata massima di 18 mesi che è la stessa legge a fissare; inoltre, la stipula di tale tipologia contrattuale è ammessa solo dopo aver dichiarato l’esigenza “transitoria” del conduttore e/o del proprietario; tale esigenza deve necessariamente essere riportata nel contratto nel quale deve inserirsi una specifica clausola che individui l’esigenza di transitorietà del locatore e/o del conduttore – provando quest’ultima con apposita documentazione da allegare al contratto – i quali dovranno confermare il permanere della stessa tramite lettera raccomandata da inviarsi prima della scadenza del termine stabilito nel contratto.
Nulla vieta alle parti contrattuali di stipulare un contratto avente una durata inferiore alla minima prevista (1 mese) o superiore a quella massima sopra indicata (18 mesi), tuttavia, le conseguenze che generano tali scelte sono rispettivamente:
– nel caso di una durata inferiore al mese, tale clausola risulta nulla e trova applicazione “automaticamente” la durata minima di un mese;
– nel caso, invece, di una durata superiore alla massima consentita, la clausola è ancora da considerarsi nulla con la riconduzione alla durata massima consentita pari a 18 mesi.
Se il proprietario avrà necessità di ritornare in possesso dell’immobile sarà obbligato a comunicare la disdetta prima della scadenza del contratto. Se la comunicazione di disdetta non venisse inviata, o le condizioni che determinavano la durata breve di tale contratto mutassero, il contratto sarebbe automaticamente cambiato da transitorio ad un contratto con una durata di 4 anni più 4 anni. Qualora poi il locatore alla scadenza del contratto, manifestasse l’intenzione di adibire il fabbricato per un determinato uso ma non lo utilizzasse entro i sei mesi, il conduttore potrebbe cambiare il contratto in essere con un contratto di durata 4 anni più 4.
E quali sarebbero le esigenze transitorie che legittimano il ricorso ad una tale formula contrattuale?
- mobilità lavorativa;
- studio;
- apprendistato e formazione professionale;
- aggiornamento e ricerca di soluzioni occupazionali;
- rientro dopo un periodo all’estero;
- separazione dal proprio coniuge;
- assistenza ai familiari che necessitano di particolari cure;
- assunzione con la stipula di contratti a termine;
- l’inutilizzabilità temporanea della propria abitazione per eventi atmosferici o per opere di restauro e ristrutturazione.
Questa forma contrattuale offre il vantaggio di poter ricorrere ad una locazione connotata da una durata inferiore a quella minima di legge (3 o 4 anni almeno), mantenendo un canone libero.
3. Per studenti universitari
E’ una tipologia di contratto che può essere sottoscritta o dal singolo studente o da gruppi di studenti universitari o dalle aziende per il diritto allo studio. Il canone di affitto è lo stesso di quelli a canone concordato e può avere durata minima di 6 mesi e massima di 36 con rinnovo automatico per uguale periodo a meno che il conduttore non comunichi al locatore disdetta almeno un mese e non oltre 3 mesi prima della data di scadenza del contratto.
L’immobile può avere come unica destinazione d’uso quello di civile abitazione del conduttore. Salvo patto scritto contrario, è vietato sublocare o dare in comodato, in tutto o in parte, l’unità immobiliare, a pena di risoluzione di diritto del contratto.
Per poter utilizzare questo tipo di contratto è necessario che l’immobile sia ubicato:
- nella sede dell’università;
- nella sede di corsi universitari distaccati e di specializzazione;
- nella sede di istituti di istruzione superiore;
- nei Comuni limitrofi;
- nel comune diverso da quello di residenza, nel caso il conduttore sia iscritto ad un corso di laurea o di formazione post laurea – quali master, dottorati, specializzazioni o perfezionamenti.
A rendere vantaggiosa questa forma di contratto è anche la possibilità di agevolazioni fiscali: lo studente può richiedere una detrazione Irpef del 19% su una spesa massima di 2.633 euro. Il requisito principale è la distanza dell’università ad almeno 100 chilometri dalla città di residenza dello studente e che l’immobile in affitto abbia l’ubicazione sopra descritta. I proprietari, invece, possono chiedere una deduzione extra del 30% per chi resta alla tassazione ordinaria o cedolare secca al 10%; allo stesso tempo uno sconto del 25% su Imu e Tasi.
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